2013年1月3日 星期四
不動產經紀人考試贏的策略!
壹、前言
準備考上不動產經紀人並不難，只要方法正確，就能在最短時間提升實力。首先提醒考生最重要的事項。
一、堅持到最後一刻
多數人太早準備，卻在考試前夕草草放棄。如歷次缺考率均超過五成可知。然而最重要的時刻其實是在考前一個月。只要在一個月內全心投入、方法適當，仍有極高機會錄取。
二、測驗題型的準備
測驗題占分50%、計有40題，但據統計，80%以上的測驗題均曾考過。意即題目年年有所重複，所以在考前做足200題，測驗題將可取得約40分，而申論題只要得分超過20，就達到及格標準。
但測驗題用看的是沒用的，必須每題理解並熟記其法律依據，方能得「舉一反三」之效。因此須題題有完整的解析及說明，舉例如下：
(D)19 下列敘述何者錯誤？（引自藍海策略出版之歷屆試題解析）
(A)事業不得為聯合行為，但有益於整體經濟與公共利益者，不在此限
(B)事業之結合，對整體經濟利益大於限制競爭之不利益者，中央主管機關不得禁止
(C)獨占之事業不得無正當理由，使交易相對人給予特別優惠
(D)獨占之事業對商品價格或服務報酬，得任意決定、維持或變更
【解析】：
公平交易法第10條:「獨占之事業，不得有左列行為︰
一 以不公平之方法，直接或間接阻礙他事業參與競爭。
二 對商品價格或服務報酬，為不當之決定、維持或變更。
三 無正當理由，使交易相對人給予特別優惠。
四 其他濫用市場地位之行為。」
三、練習歷屆試題、慎選完整解答
惟有時時練習作答才能快速提升實力，但是必定要選擇完整、精準的解答。否則不僅沒有幫助，更會造成不斷地失誤落榜。
因為好的解答每題占分25分時，約可得22~23分，考生就算緊張，打個八折尚有17~18分，四題總計約70分，仍可及格。爛的答案只能得不到15分，再打個折扣，正好年年不及格。
貳、應考策略
為了詳細說明，可將應考準備分為四個階段，再分階段詳加說明。分別為：確認考試、讀書開始、考前衝刺、作答要領。
一、確認考試
（一）確定考試範圍
關於證照類考試，考選部均會公布科目名稱及命題大綱，務必須先行查閱，以確定考試範圍。不同考試即使考試科目類似，考試範圍絕對不同。例如地政士、不動產經紀人、不動產估價師等考試均有考土地法規，但科目名稱、命題大綱所示之考試範圍不同。以「土地法」為例，以下三種考試範圍差異很大，絕不能混為一談
（二）選擇相關書籍
◎必備工具書
主要有二，一為歷屆試題解析。另一為地政小六法。
1.歷屆試題解析
此本解析，應有下列內容：
（1）各年度考題解答須完整
只有3、5年度的根本不夠。
（2）敘明最新法令依據
否則讀者還要判斷法令有無改變。
（3）採取以最新法令解答
否則讀了後以舊規定作答豈不冤枉。至於坊間的書是否如此，不予置評。
（4）各科考題重點統計表
（5）申論題須敘明法令依據
許多考試用書均未敘明法令依據，讀者如何判斷？
平時讀書就應該瞭解各題解答之法令依據何在，再加以融會貫通，考試時才能針對不同的變化題型，而寫出適當答案。
（6）涉及法令修正應說明清楚
此即所謂的「舊題新解」。有許多考試用書，懶得逐題檢討修正，就直接用「舊題舊解」，看了不僅沒有幫助，反而有害。這算不算在害考生？看不正確的舊答案比不看還慘！
（7）測驗題須題題解析清楚
如果測驗題只有「題目、答案」而無解析，根本無須買書，建請考生直接上考選部下載即可。而測驗題只用看的，實在沒啥幫助。只看到一堆「ABCD」能有啥幫助？又不是學英文！
所以必須要題題有解析，註明法令依據，才能將相關條文一併熟讀，產生舉一反三的效果。
目前惟有藍海策略出版之歷屆試題解析能具備前述內容。
2.地政小六法
現行以學林出版的小法規最為完整。然而法條修正迅速，亦可隨時上全國法規資料庫查閱。http://law.moj.gov.tw
◎各科良好的考試用書
專業科目雖只有四科，但內容繁多，不易充分準備。選擇好的考試用書，加以精減濃縮，熟讀重點範圍才是王道。
選書要點如下：
1.專書專用
不同考試之範圍、命題趨勢即有所不同，應選擇對應該考試的專書。例如一本考試用書號稱「高、普、特考，地政士、經紀人、估價師等考試專用」，那就不適合。不是讀了不該讀的，就是該讀的沒讀到。
2.版本更新
由於法令更新頻繁，務必要買當年度的新書。甚至有些書號稱最新版但仍是舊資料。其實好的考試用書應先敘明書內所採的法令版本。
3.精簡詳實
考量考生的準備時間，書籍內容應當要精簡。但為因應變動的考試趨勢，書籍內容應當要詳實。此二者不易同時符合。
（三）擬定讀書計畫
讀書必須要有計畫。因此須針對考試訂定日程表及進度表，切忌三天補 魚、二天曬網。平時每天讀1~2小時，遠勝於假日一次讀6、7小時。
最好在考試前一個半月就將考試內容讀完一遍，隨即開始做約一個月的考前衝刺，才能有完整的考試準備。
（四）選擇好的考照輔導班
參加考試未必要到補習班。如果前述的準備工作不熟悉，那參加補習班，跟隨著進度由老師引導或能更有成效。好的補習班要符合「專業」的要求：
1.專業師資
專業考試輔導的老師除本身的學養外，尚須長期的投入與準備。絕不能爛竽充數。例如僅有普考 程度的 老 師 教授高考等級考試；或是臨時抓不具經驗的老師充數。
再強調一次，「好的老師幫你整理好教材；用最快的方式帶領學生提升實力。」、「爛的老師講了半天，甚至自己都不懂。」如果聽不懂老師所講的，99％是老師教的爛。
2.專門編班
既然各種考試的範圍不同，本應專班上課。絕不能為了節省成本，而採「混合上課」。混班上課的結果，不是學了不該學的，就是該學的沒學到！
3.專業教材
不僅班別不能混合，教材亦應區隔。例如地政士、不動產經紀人的土地法規應予以分別。更不能以陳年教材或混亂抄襲者充數。
如果不能達到前述的要求，就是爛班，應該歸類到「詐騙集團」！
試想，花錢事小。考不上的結果是浪費時間、摧殘自信心，還換來一肚子大便。這個結果不跟「詐騙集團」一樣！
準備考上不動產經紀人並不難，只要方法正確，就能在最短時間提升實力。首先提醒考生最重要的事項。
一、堅持到最後一刻
多數人太早準備，卻在考試前夕草草放棄。如歷次缺考率均超過五成可知。然而最重要的時刻其實是在考前一個月。只要在一個月內全心投入、方法適當，仍有極高機會錄取。
二、測驗題型的準備
測驗題占分50%、計有40題，但據統計，80%以上的測驗題均曾考過。意即題目年年有所重複，所以在考前做足200題，測驗題將可取得約40分，而申論題只要得分超過20，就達到及格標準。
但測驗題用看的是沒用的，必須每題理解並熟記其法律依據，方能得「舉一反三」之效。因此須題題有完整的解析及說明，舉例如下：
(D)19 下列敘述何者錯誤？（引自藍海策略出版之歷屆試題解析）
(A)事業不得為聯合行為，但有益於整體經濟與公共利益者，不在此限
(B)事業之結合，對整體經濟利益大於限制競爭之不利益者，中央主管機關不得禁止
(C)獨占之事業不得無正當理由，使交易相對人給予特別優惠
(D)獨占之事業對商品價格或服務報酬，得任意決定、維持或變更
【解析】：
公平交易法第10條:「獨占之事業，不得有左列行為︰
一 以不公平之方法，直接或間接阻礙他事業參與競爭。
二 對商品價格或服務報酬，為不當之決定、維持或變更。
三 無正當理由，使交易相對人給予特別優惠。
四 其他濫用市場地位之行為。」
三、練習歷屆試題、慎選完整解答
惟有時時練習作答才能快速提升實力，但是必定要選擇完整、精準的解答。否則不僅沒有幫助，更會造成不斷地失誤落榜。
因為好的解答每題占分25分時，約可得22~23分，考生就算緊張，打個八折尚有17~18分，四題總計約70分，仍可及格。爛的答案只能得不到15分，再打個折扣，正好年年不及格。
貳、應考策略
為了詳細說明，可將應考準備分為四個階段，再分階段詳加說明。分別為：確認考試、讀書開始、考前衝刺、作答要領。
一、確認考試
（一）確定考試範圍
關於證照類考試，考選部均會公布科目名稱及命題大綱，務必須先行查閱，以確定考試範圍。不同考試即使考試科目類似，考試範圍絕對不同。例如地政士、不動產經紀人、不動產估價師等考試均有考土地法規，但科目名稱、命題大綱所示之考試範圍不同。以「土地法」為例，以下三種考試範圍差異很大，絕不能混為一談
（二）選擇相關書籍
◎必備工具書
主要有二，一為歷屆試題解析。另一為地政小六法。
1.歷屆試題解析
此本解析，應有下列內容：
（1）各年度考題解答須完整
只有3、5年度的根本不夠。
（2）敘明最新法令依據
否則讀者還要判斷法令有無改變。
（3）採取以最新法令解答
否則讀了後以舊規定作答豈不冤枉。至於坊間的書是否如此，不予置評。
（4）各科考題重點統計表
（5）申論題須敘明法令依據
許多考試用書均未敘明法令依據，讀者如何判斷？
平時讀書就應該瞭解各題解答之法令依據何在，再加以融會貫通，考試時才能針對不同的變化題型，而寫出適當答案。
（6）涉及法令修正應說明清楚
此即所謂的「舊題新解」。有許多考試用書，懶得逐題檢討修正，就直接用「舊題舊解」，看了不僅沒有幫助，反而有害。這算不算在害考生？看不正確的舊答案比不看還慘！
（7）測驗題須題題解析清楚
如果測驗題只有「題目、答案」而無解析，根本無須買書，建請考生直接上考選部下載即可。而測驗題只用看的，實在沒啥幫助。只看到一堆「ABCD」能有啥幫助？又不是學英文！
所以必須要題題有解析，註明法令依據，才能將相關條文一併熟讀，產生舉一反三的效果。
目前惟有藍海策略出版之歷屆試題解析能具備前述內容。
2.地政小六法
現行以學林出版的小法規最為完整。然而法條修正迅速，亦可隨時上全國法規資料庫查閱。http://law.moj.gov.tw
◎各科良好的考試用書
專業科目雖只有四科，但內容繁多，不易充分準備。選擇好的考試用書，加以精減濃縮，熟讀重點範圍才是王道。
選書要點如下：
1.專書專用
不同考試之範圍、命題趨勢即有所不同，應選擇對應該考試的專書。例如一本考試用書號稱「高、普、特考，地政士、經紀人、估價師等考試專用」，那就不適合。不是讀了不該讀的，就是該讀的沒讀到。
2.版本更新
由於法令更新頻繁，務必要買當年度的新書。甚至有些書號稱最新版但仍是舊資料。其實好的考試用書應先敘明書內所採的法令版本。
3.精簡詳實
考量考生的準備時間，書籍內容應當要精簡。但為因應變動的考試趨勢，書籍內容應當要詳實。此二者不易同時符合。
（三）擬定讀書計畫
讀書必須要有計畫。因此須針對考試訂定日程表及進度表，切忌三天補 魚、二天曬網。平時每天讀1~2小時，遠勝於假日一次讀6、7小時。
最好在考試前一個半月就將考試內容讀完一遍，隨即開始做約一個月的考前衝刺，才能有完整的考試準備。
（四）選擇好的考照輔導班
參加考試未必要到補習班。如果前述的準備工作不熟悉，那參加補習班，跟隨著進度由老師引導或能更有成效。好的補習班要符合「專業」的要求：
1.專業師資
專業考試輔導的老師除本身的學養外，尚須長期的投入與準備。絕不能爛竽充數。例如僅有普考 程度的 老 師 教授高考等級考試；或是臨時抓不具經驗的老師充數。
再強調一次，「好的老師幫你整理好教材；用最快的方式帶領學生提升實力。」、「爛的老師講了半天，甚至自己都不懂。」如果聽不懂老師所講的，99％是老師教的爛。
2.專門編班
既然各種考試的範圍不同，本應專班上課。絕不能為了節省成本，而採「混合上課」。混班上課的結果，不是學了不該學的，就是該學的沒學到！
3.專業教材
不僅班別不能混合，教材亦應區隔。例如地政士、不動產經紀人的土地法規應予以分別。更不能以陳年教材或混亂抄襲者充數。
如果不能達到前述的要求，就是爛班，應該歸類到「詐騙集團」！
試想，花錢事小。考不上的結果是浪費時間、摧殘自信心，還換來一肚子大便。這個結果不跟「詐騙集團」一樣！
考友設- 考試資訊
http://www.examiner.com.tw/examInfo_detail.php?id=259
| 壹、報名日期：102年8月6日至15日。 | ||||||
| 貳、考試日期：102年11月23日至24日。 | ||||||
| 參、應考資格： | ||||||
| 一、公立或立案之私立高級中等學校或高級職業學校以上學校畢業，領有畢業證（明）書或學位證書者。 | ||||||
| 二、高等或普通檢定考試及格者。 | ||||||
| 肆、考試科目： | ||||||
|
||||||
| 註1：考試題型採申論式及測驗式之混合式試題。 | ||||||
| 註2： | ||||||
|
1、
|
「土地法與土地相關稅法概要」之命題大綱包括土地法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例。 | |||||
|
2、
|
「不動產經紀相關法規概要」之命題大綱包括不動產經紀業管理條例及其施行細則、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例。 | |||||
| 伍、成績計算： | ||||||
|
一、
|
本項考試及格方式，以應試科目總成績滿60分及格。 | |||||
|
二、
|
本項考試應試科目總成績之計算，以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。普通科目成績以國文成績乘以10％計算之，專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。 | |||||
|
三、
|
應試科目有一科成績為零分或專業科目平均成績未滿50分者，均不予及格。缺考之科目，以零分計算。 | |||||
| ※詳細應考事項請參閱正式簡章。 | ||||||
|
考試服務：請接受社團機構提供的服務，請參加社團機構辦理的輔導。 |
|||
| ◎ | 應考須知：外行考生擠熱鬧，內行考生找門道。 | ||
| 詳細應考事項請參閱「不動產經紀人考試應考須知」。 | |||
| ◎ | 考試教材：名師指導片刻，勝君苦讀終日。 | ||
| 全套考試教材函授，包括： | |||
|
|||
| 請親至考友社台北總社或各地分社洽購，不便親來者可利用線上訂購。 | |||
專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試規則
第 一 條 本規則依專門職業及技術人員考試法第十四條規定訂定之。
本規則未規定事項，依有關考試法規之規定辦理。
本規則未規定事項，依有關考試法規之規定辦理。
第 二 條 專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試（以下簡稱本考試），每年舉行一次。遇有必要，得臨時舉行之。
第 三 條 本考試採筆試方式行之。
第 四 條 應考人有下列情事之一者，不得應本考試：
一、專門職業及技術人員考試法第八條第一項各款情事之一者。
二、不動產經紀業管理條例第六條第一項第一款至第四款或第七款情事之一者。
一、專門職業及技術人員考試法第八條第一項各款情事之一者。
二、不動產經紀業管理條例第六條第一項第一款至第四款或第七款情事之一者。
第 五 條 中華民國國民具有下列資格之一者，得應本考試：
一、公立或立案之私立高級中等或高級職業學校以上學校畢業，領有畢業證書者。
二、高等或普通檢定考試及格者。
一、公立或立案之私立高級中等或高級職業學校以上學校畢業，領有畢業證書者。
二、高等或普通檢定考試及格者。
第 六 條 本考試應試科目分普通科目及專業科目：
一、普通科目：
（一）國文（作文與測驗）。作文占百分之六十，測驗占百分之四十。
（一）國文（作文與測驗）。作文占百分之六十，測驗占百分之四十。
二、專業科目：
（二）民法概要。
（三）不動產估價概要。
（四）土地法與土地相關稅法概要。
（五）不動產經紀相關法規概要。
（二）民法概要。
（三）不動產估價概要。
（四）土地法與土地相關稅法概要。
（五）不動產經紀相關法規概要。
前項應試科目之試題題型，均採申論式與測驗式之混合式試題。
第 七 條 應考人報名本考試應繳下列費件，並以通訊方式為之：
一、報名履歷表。
二、應考資格證明文件。
一、報名履歷表。
二、應考資格證明文件。
三、國民身分證影本。華僑應繳僑務委員會核發之華僑身分證明書或外交部或僑居地之中華民國使領館、代表處、辦事處、其他外交部授權機構（以下簡稱駐外館處）加簽僑居身分之有效中華民國護照。
四、最近一年內一吋正面脫帽半身照片。
五、報名費。
應考人以網路報名本考試時，其應繳費件之方式，載明於本考試應考須知及考選部國家考試報名網站。
第 八 條 繳驗外國畢業證書、學位證書、在學全部成績單、學分證明、法規抄本或其他有關證明文件，均須附繳正本及經駐外館處驗證之影本及中文譯本或國內公證人認證之中文譯本。
前項各種證明文件之正本，得改繳經當地國合法公證人證明與正本完全一致，並經駐外館處驗證之影本。
前項各種證明文件之正本，得改繳經當地國合法公證人證明與正本完全一致，並經駐外館處驗證之影本。
第 九 條 本考試及格方式，以應試科目總成績滿六十分及格。
前項應試科目總成績之計算，以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。其中普通科目成績以國文成績乘以百分之十計算之；專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。
本考試應試科目有一科成績為零分或專業科目平均成績未滿五十分者，均不予及格。缺考之科目，以零分計算。
前項應試科目總成績之計算，以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。其中普通科目成績以國文成績乘以百分之十計算之；專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。
本考試應試科目有一科成績為零分或專業科目平均成績未滿五十分者，均不予及格。缺考之科目，以零分計算。
第 十 條 （刪除）
第 十一 條 外國人具有第五條第一款規定之資格，且無第四條各款情事之一者，得應本考試。
第 十二 條 本考試及格人員，由考選部報請考試院發給考試及格證書，並函內政部查照。
第 十三 條 本考試組織典試委員會，主持典試事宜；其試務由考選部辦理。
第 十四 條 本考試辦理竣事，考選部應將辦理典試及試務情形，連同關係文件，報請考試院核備。
第 十五 條 本規則自發布日施行。
本規則修正條文第六條自中華民國九十九年一月一日施行。
本規則修正條文第六條自中華民國九十九年一月一日施行。
不動產經紀人 考試心得
考試時間：每年12月（週六整天+週日上午）
報名時間：每年9月初
考試科目：
一 國文（作文與測驗）
二 民法概要。
三 不動產估價概要。
四 土地法與土地相關稅法概要
包括土地法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、
土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例）。
五 不動產經紀相關法規概要
包括不動產經紀業管理條例及其施行細則、公平交易法、
消費者保護法、公寓大廈管理條例
錄取標準：國文佔10% 專業科目佔90% 加權平均60分以上
不得有一科為零分
試題方式：國文選擇題佔50分 作文50分
專業科目皆為選擇題50分 申論題50分
以下是各年的考試統計資料（來源：考選部）
從這個表格可以知道，每年的錄取率是越來越高，
以高普考來說30%的錄取率真的是非常高的（很多專技考試才3~5%）
本考試對於相關科系有利的
法律系（民法）
不動產管理學系（所有科目）
國文系（國文） 但是幾乎沒有用 因為比分佔太少
由於建霖本身是仲介從業人員，
每天的工作時間超過12小時，準備考試的時間實在太少，
因此在當時的讀書計畫就在於速成！
挑選了各家函授課程之後，我挑選了來勝函授
主要上課老師為許文昌，他在不動產相關產業工作
具有相關證照與實務經驗，因此在課堂中的舉例說明
都非常的精闢且讓您印象深刻，
這是函授課程的網站，供大家參考 來勝不動產
當時課程的購入價為18000含上課光碟和書籍、講義
這個圖片是偷用來勝網站的，我幫忙打廣告應該不會告我侵權吧 ：p
倘若您是全職的學生，那麼建議您去購買相關書籍
把所有內容K過五六輪，應付這個考試也是很容易成功的！
建霖約用了兩個月時間看函授課程（每天看一個多小時至多兩小時）
用一個月做題庫的練習與默寫，最後以平均69分上榜
在準備過程中分享一些心得給大家：
關於科目：
國文：完全不用準備，因為範圍太廣投資報酬率太低，
更何況比分佔的這麼低，還是把時間挪到他科吧
作文的部份則要注意分端完整、主題不要偏離即可
民法：大約用50％的力氣去準備，因為這一科範圍也如大海
要考的很難很機車也有可能，若非本科系唸起來頗為吃力
重心放在債權、物權、贈與、遺產方面就不會相差太遠
申論題都考的非常生活化，這時候多看老師的範例就很有幫助
因為老師的措辭可以模仿，即便你寫的答案方向和正確答案稍有出入
只要能提出你的看法，多半都還是有墨水分，
在民法的申論題想要拿高分必須正確的引用條文
對於非法律科系相對吃力，所以申論題只求觀念對！
在選擇題則是要拿2/3以上的分數才保險
不動產估價概要：這一個科目若是理工科或者經濟相關科系會比較好上手，
由於本科只是考概論，和真正的不動產估價還差很多，
僅需要背熟每一種估價方法的內容即可，若是遇到比較活的考題
那就要看每個人的邏輯觀念好不好了！
土地法：這個課目的範圍僅次於民法，再加上同一個規則
在平均地權條例和土地法兩者之間規定又不盡相同
所以本科要花多一點時間釐清兩者個差別
這一個科目還包含土地稅法，這對於不動產從業人員來說
因為每天都會接觸，相較之下就比較熟悉了，
這一科的申論題和選擇題命題方向都不會差太遠，
只需要將歷年考古題背熟即可。
不動產經濟條例：這是一個大放送的科目，因為內容相對少很多，
只有公平交易法和消費者條例比較死板需要死記，
其他的項目都是非常簡單的條文，背起來就對了
這一科應放重心為100%
以下為讀書重心的建議：
1. 不動產經濟條例、土地法（務必拿高分 100％一題都不要放過）
2. 不動產估價（看個人對於估價內容的理解程度 但是要放90%注意力）
3. 民法（70% 隨緣吧 能看多少是多少，重點抓住即可）
4. 國文（完全不要理他 花十分鐘回想文章架構即可）
以下為看書方法的心得（依照流程）：
1. 看過一次函授
2. 把所有申論題背一次
3. 所有選擇題題庫做過一次
4. 無限的2和3的迴圈
高中老師賀登告訴我，一個題目你只要做過八次
你一年內都不會忘記它，考試的重點在於準備申論題
因為你申論題如果都背的出來，那麼選擇題你只像在搔癢
但就怕你選擇題都很無敵，但是申論題只記得片段
或者五條只記得三條，那在申論題分數上就會吃大虧
因為你要知道申論題佔50分 選擇題50分
即便你選擇題全對申論題掛蛋也不會上榜
但是選擇題有時候出比較機車錯個兩三題
申論題卻能拿一半以上的分數，那麼一定會輕鬆上榜的
那麼你說 選擇題要不要全心準備 要！
因為申論題不可能拿滿分，就算全對也一樣！
在你唸書的時候也不要自己騙自己說你背的起來
一定要看到題目自己拿白紙重新默寫一遍
這樣才真正的叫做背起來 同樣的選擇題也可以用鐵尺
把答案遮起來一題一題的做，才會達到最好的效果
建霖最終 申論題大概默寫過3~5次 選擇題做過約3次
當然考前的一天都有重新RUN過一遍，就可輕鬆上榜
考試的時候 建議不要呼朋引伴 下課時間的利用非常有效
可以的話45分鐘之後可以交卷就出來了！
散散步沈澱一下 馬上準備下一科課目
簡單的分享，希望對大家有幫助，
若有甚麼疑問也歡迎留言討論！
報名時間：每年9月初
考試科目：
一 國文（作文與測驗）
二 民法概要。
三 不動產估價概要。
四 土地法與土地相關稅法概要
包括土地法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、
土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例）。
五 不動產經紀相關法規概要
包括不動產經紀業管理條例及其施行細則、公平交易法、
消費者保護法、公寓大廈管理條例
錄取標準：國文佔10% 專業科目佔90% 加權平均60分以上
不得有一科為零分
試題方式：國文選擇題佔50分 作文50分
專業科目皆為選擇題50分 申論題50分
以下是各年的考試統計資料（來源：考選部）
| 年度 考試科目 | 報考人數 | 到考人數 | 到考率(%) | 錄取人數 | 錄取率(%) | |
| 98 | 不動產經紀人 | 7604 | 3769 | 49.6 | 1129 | 30.0 |
| 97 | 不動產經紀人 | 8124 | 3972 | 48.9 | 853 | 21.5 |
| 96-2 | 不動產經紀人 | 11662 | 5645 | 48.4 | 1050 | 18.6 |
| 96-1 | 不動產經紀人 | 9985 | 5168 | 51.8 | 980 | 19.0 |
| 95 | 不動產經紀人 | 11361 | 5854 | 51.5 | 676 | 11.6 |
| 94 | 不動產經紀人 | 4624 | 1922 | 41.6 | 35 | 1.8 |
從這個表格可以知道，每年的錄取率是越來越高，
以高普考來說30%的錄取率真的是非常高的（很多專技考試才3~5%）
本考試對於相關科系有利的
法律系（民法）
不動產管理學系（所有科目）
國文系（國文） 但是幾乎沒有用 因為比分佔太少
由於建霖本身是仲介從業人員，
每天的工作時間超過12小時，準備考試的時間實在太少，
因此在當時的讀書計畫就在於速成！
挑選了各家函授課程之後，我挑選了來勝函授
主要上課老師為許文昌，他在不動產相關產業工作
具有相關證照與實務經驗，因此在課堂中的舉例說明
都非常的精闢且讓您印象深刻，
這是函授課程的網站，供大家參考 來勝不動產
當時課程的購入價為18000含上課光碟和書籍、講義
這個圖片是偷用來勝網站的，我幫忙打廣告應該不會告我侵權吧 ：p
倘若您是全職的學生，那麼建議您去購買相關書籍
把所有內容K過五六輪，應付這個考試也是很容易成功的！
建霖約用了兩個月時間看函授課程（每天看一個多小時至多兩小時）
用一個月做題庫的練習與默寫，最後以平均69分上榜
在準備過程中分享一些心得給大家：
關於科目：
國文：完全不用準備，因為範圍太廣投資報酬率太低，
更何況比分佔的這麼低，還是把時間挪到他科吧
作文的部份則要注意分端完整、主題不要偏離即可
民法：大約用50％的力氣去準備，因為這一科範圍也如大海
要考的很難很機車也有可能，若非本科系唸起來頗為吃力
重心放在債權、物權、贈與、遺產方面就不會相差太遠
申論題都考的非常生活化，這時候多看老師的範例就很有幫助
因為老師的措辭可以模仿，即便你寫的答案方向和正確答案稍有出入
只要能提出你的看法，多半都還是有墨水分，
在民法的申論題想要拿高分必須正確的引用條文
對於非法律科系相對吃力，所以申論題只求觀念對！
在選擇題則是要拿2/3以上的分數才保險
不動產估價概要：這一個科目若是理工科或者經濟相關科系會比較好上手，
由於本科只是考概論，和真正的不動產估價還差很多，
僅需要背熟每一種估價方法的內容即可，若是遇到比較活的考題
那就要看每個人的邏輯觀念好不好了！
土地法：這個課目的範圍僅次於民法，再加上同一個規則
在平均地權條例和土地法兩者之間規定又不盡相同
所以本科要花多一點時間釐清兩者個差別
這一個科目還包含土地稅法，這對於不動產從業人員來說
因為每天都會接觸，相較之下就比較熟悉了，
這一科的申論題和選擇題命題方向都不會差太遠，
只需要將歷年考古題背熟即可。
不動產經濟條例：這是一個大放送的科目，因為內容相對少很多，
只有公平交易法和消費者條例比較死板需要死記，
其他的項目都是非常簡單的條文，背起來就對了
這一科應放重心為100%
以下為讀書重心的建議：
1. 不動產經濟條例、土地法（務必拿高分 100％一題都不要放過）
2. 不動產估價（看個人對於估價內容的理解程度 但是要放90%注意力）
3. 民法（70% 隨緣吧 能看多少是多少，重點抓住即可）
4. 國文（完全不要理他 花十分鐘回想文章架構即可）
以下為看書方法的心得（依照流程）：
1. 看過一次函授
2. 把所有申論題背一次
3. 所有選擇題題庫做過一次
4. 無限的2和3的迴圈
高中老師賀登告訴我，一個題目你只要做過八次
你一年內都不會忘記它，考試的重點在於準備申論題
因為你申論題如果都背的出來，那麼選擇題你只像在搔癢
但就怕你選擇題都很無敵，但是申論題只記得片段
或者五條只記得三條，那在申論題分數上就會吃大虧
因為你要知道申論題佔50分 選擇題50分
即便你選擇題全對申論題掛蛋也不會上榜
但是選擇題有時候出比較機車錯個兩三題
申論題卻能拿一半以上的分數，那麼一定會輕鬆上榜的
那麼你說 選擇題要不要全心準備 要！
因為申論題不可能拿滿分，就算全對也一樣！
在你唸書的時候也不要自己騙自己說你背的起來
一定要看到題目自己拿白紙重新默寫一遍
這樣才真正的叫做背起來 同樣的選擇題也可以用鐵尺
把答案遮起來一題一題的做，才會達到最好的效果
建霖最終 申論題大概默寫過3~5次 選擇題做過約3次
當然考前的一天都有重新RUN過一遍，就可輕鬆上榜
考試的時候 建議不要呼朋引伴 下課時間的利用非常有效
可以的話45分鐘之後可以交卷就出來了！
散散步沈澱一下 馬上準備下一科課目
簡單的分享，希望對大家有幫助，
若有甚麼疑問也歡迎留言討論！
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房價會下跌嗎?
自今年四、五月歐債危機新版爆發以來，國際經濟局勢持續走弱，
國內房巿受到波及，人氣及買氣皆下滑；
更有愈來愈多聲音認為，接下來房價將下修。
然 從成本、資金等角度切入，則會發現，還是有很多讓房價繼續墊高的理由存在．．．
１．成本居高不下：土地價格持續拉高。大台北一線地區以往土地成本佔房偠約七成比例，這幾年則已拉高到八成以上，甚至更高。
２．資金繼續追高房巿：建商儲備開發原物料。目前經濟展望欠佳，也代表資金熱錢將持續尋求更穩當的（保值）避險標的
３．重要財富形式工具：
ａ長期需求面來看，的確可能有鬆動疑慮，因高齡及少子化，
ｂ特殊需求面來看，台灣房地產買賣有土地所有權這項『優勢』，對對岸或港澳人士是莫大誘因。
ｅ有土斯有財觀念，房地產顯然會繼續成為華人社會家庭重要財富形式，最受青睞的投資工具。
４．房巿節稅效果仍在：實施滿一年的奢侈稅，號稱要平抑房價，但各項制度面很難抑制房價漲勢。
ａ國內銀行仍靠消費金融獲利，而土建融貸款仍為當中重要來源。
ｂ從民營行庫不理央行決策，繼續放貸毫宅，只要貸款人條件足，並不會碰到銀行雨天收傘、不核房貨的困境。
ｃ稅制：官方長年疏失，未能掌握實際交易價格稅基偏離，而成為富有階級資產配置及避稅的最佳工具。
ｄ實價登錄才剛上路，還需時間累積足夠資料；
ｅ官方未展現推動實質不動產稅改的誠意與動作。
ｆ除非經濟面出現重大衰退，導致必須變現求生，否則都會區房地產價格，將不易出現大幅下修，長期還是易漲難跌。
選對標的 莫再猶豫
地段佳 供給少 需求穩定區域之標的
如果您正打算購屋置產，卻因為外界一些房價可能鬆動的預測而躊躇不前？
其實不需等待，只要篩選物件符合需求，經濟能力可負擔，就進場吧！
2013年1月2日 星期三
好房網推出週週更新的「查行情」服務
【大紀元2012年06月27日訊】（大紀元記者朱稚清台北報導）根據好房網委託「東方線上」最新調查顯示，有超過5成（57.6%）的民眾，不知道自家
周遭的最新房價行情。為解決民眾困擾，好房網推出週週更新的「查行情」服務，數據涵蓋全台，提供精準便利的地標式搜尋，可依房屋類別提供平均房價。
「查行情」服務還提供全台交易最火熱的七大都會區及54個熱門行政區，包含成交與銷售行情趨勢圖、房價分布表，及與其他行政區房價行情變化比較，幫助民眾快速掌握房價。
好房網專案負責人翁明群表示，台灣地小人稠，房價落差大，都會地區有時僅一街之隔，每坪房價相差1-2成之多，因此若能掌握最即時的房價資訊，對於解決民眾買賣屋困擾，將有很大助益。為積極響應政府推動實價登錄的精神，好房網不僅可輸入地址搜尋，更獨家提供8大類地標搜尋，提供分析該區域房價走勢的服務，民眾可以避免買高賣低。
翁 明群說，除了獨家的地標搜尋和週週更新外，好房網提供簡單明瞭的成交價和銷售價的走勢圖、平均行情成交速報、行政區漲跌排行、還有總價和單價分布分析，讓 成交行情不再只是一行行的列表數據、及單一物件的個案表現，協助民眾充分了解周邊整體區域房價，把握最佳買賣時機。 ◇http://www.housefun.com.tw/market-trend/
「查行情」服務還提供全台交易最火熱的七大都會區及54個熱門行政區，包含成交與銷售行情趨勢圖、房價分布表，及與其他行政區房價行情變化比較，幫助民眾快速掌握房價。
好房網專案負責人翁明群表示，台灣地小人稠，房價落差大，都會地區有時僅一街之隔，每坪房價相差1-2成之多，因此若能掌握最即時的房價資訊，對於解決民眾買賣屋困擾，將有很大助益。為積極響應政府推動實價登錄的精神，好房網不僅可輸入地址搜尋，更獨家提供8大類地標搜尋，提供分析該區域房價走勢的服務，民眾可以避免買高賣低。
翁 明群說，除了獨家的地標搜尋和週週更新外，好房網提供簡單明瞭的成交價和銷售價的走勢圖、平均行情成交速報、行政區漲跌排行、還有總價和單價分布分析，讓 成交行情不再只是一行行的列表數據、及單一物件的個案表現，協助民眾充分了解周邊整體區域房價，把握最佳買賣時機。 ◇http://www.housefun.com.tw/market-trend/
戴勝益給年輕人的理財建議
▲王品集團董事長戴勝益（來源．商業周刊）曾經創業9次失敗，一度負債1億6,000萬元的戴勝益，靠著好人緣，借錢創辦王品集團東山再起；18年後，王品發展出8個副品牌，而且打入中國重要城市，年營收目前達到70億8,000萬元，擁有每年賺超過一個資本額的獲利能力。
重新攀上人生高峰的戴勝益說，每個人都應該趕快存到第1桶金，證明自己的能力。但千萬不能靠物質去「撐大」自己的自信，要學會如何管理財富。這位將 價值38億4,000萬元股票（每股400元計）捐出的餐飲大亨如何看待金錢和財富？以下是《Smart智富》月刊專訪戴勝益的菁華摘要。
理財代表你的價值觀》用名牌撐自信，很要不得
《Smart智富》月刊問（以下簡稱「問」）：懂得理財，會是人生的必修學分嗎？
戴勝益答（以下簡稱「答」）：我認為是。透過「理財」，可以看出一個人的價值觀；看其他事情，價值觀都還沒那麼清楚。因為財富是每個人處理事情的核 心概念，如果他不能處理得非常四平八穩，那做其他事情，更不會四平八穩。因為來公司做事情，一個案子可能是300萬元、800萬元，如果他連自己的8萬元 都管不好，那800萬元交給他，一定給你亂搞，我們會損失很大。所以，我公司應徵主管，我會東問西問，把他的財務狀況、家裡狀況全部問情楚。
問：個人財務狀況要怎麼問？
答：我會問說，你這個手錶不錯，多少錢買的？ 這衣服在哪裡買的、多少錢？你開什麼車啊？你南部人，台北住哪裡？租金一個月多少？南部房子是買的嗎？現在還有多少貸款沒付清？一下子就問出來了。我不會 讓把自己財務弄得一團糟的人，來我公司當主管，因為連自己的錢都管不好，怎麼替公司做事情？
存股收租
很多年輕人坐困愁城，抱怨薪水低、工作難找，卻只坐著埋怨自己是青貧族。你也覺得沒錢很辛苦嗎？你希望像富爸爸系列作者一樣擁有被動收入嗎？你17歲那年在做什麼？30歲那年存下了多少錢？
有一個7年級生，17歲那年就開始學習投資。上了大學，同學打工賺錢去聯誼， 他卻是打工存錢買股，假日上圖書館看論文、參與網路股票討論區，近年終於領悟出簡單的存股方式，把買股票領股息稱為「收租金」。今年他30歲，2012年 光是股息就有近70萬元進帳，相當於每個月加薪5萬8,000元。
他在部落格的名字叫麥克風，靠著存錢加上股票收租術，在30歲前夕就累積到700萬元資產。麥克風這套方法是以市場為師，歷經3次腰斬，從失敗中學習歸納出來的精華。
重壓2檔績優股
卻把10萬壓歲錢賠掉一半
1999年時，麥克風剛升大學，得到父母同意後，他拿出從小到大存下來的壓歲錢10萬元，在股價20多元時買進了佳格（1227）和利奇（1517）。佳格當時是食品股中最績優的公司，過去每年都獲利3至4元，利奇則是當時全球前幾大的飛輪廠，每年獲利也很穩定。
但沒想到不到一年，兩檔股票都變成了水餃股。看著股價一直跌跌不休，麥克風忍痛砍掉持股，投入的10萬元剩下不到5 萬元。
麥克風開始檢討，發現賠錢的第1個原因是投資不夠分散。利奇因為突如其來的921地震，震垮一座廠，自此獲利一蹶不振；佳格也在2000年後度過了好幾年的獲利低潮期，直到近年大陸投資開花結果才翻身。
麥克風體悟到，把資金押注在少數幾家公司上，就算事前做過再多功課，要是碰上那種無法事先預期的天災人禍，還是有可能落到不得翻身的地步。
除了未分散風險，造成他和眾多散戶投資失利的第2個主要因素，是用過高的價格買入股票。麥克風說，熱門的成長公司很好，只是通常沒有好到讓股價可以 一直待在雲端，一來是企業成長不可能沒有盡頭，二來，大盤也會影響企業股價，不能只看到好公司，就不顧一切買進，麥克風說：「好的（便宜的）價格更重 要。」這時，他的懶人股票收租術，已開始在心中萌芽。
放大槓桿玩期貨
遇319槍擊案大賠200萬
靠著低價買好股這招，接下來2年麥克風獲得了不錯的報酬率，他自以為抓到了賺錢的法門，野心放大，「肖想」數倍計的報酬，便開始研究高槓桿的台指期貨。麥克風留下10萬元買股票，另外20萬元開始嘗試期貨，但在進入期貨市場的第8個月後，麥克風的20萬元資金已經腰斬剩一半。
他拿出自己的對帳單檢討，期貨投機的部位腰斬，但是用懶人收租術方式買的股票，結算下來還小有獲利，麥克風得到了2 個結論：
1. 資金愈大，愈需要當機立斷停損
2. 頻繁交易所付出的手續費，會吃掉獲利
於是麥克風開始拉長交易週期，並將個股停損設在20%～30%間。他在2003 年SAR S時，看到房價與房市交易量急凍，便逢低買進長虹（5534）、華固（2548）與日勝生（2547），抓到營建鋼鐵的大多頭行情，最後翻倍出場，加上期 貨由2003年5月初4,000多點，長抱到2004年319槍擊事件之前的7,000多點， 大賺3,000點，才2年的時間，麥克風將資金從30萬元放大到420萬元，成長高達13 倍。
不過好景不常，太貪心讓麥克風的資產從420萬元，即將面臨第3次腰斬。2004 年他看好總統選舉行情，在選前重壓台指期貨14口大單，但因為319兩顆子彈，台指期在2個交易日跌掉813點，使得麥克風大賠了200多萬元。
經過319事件後，讓麥克風真正體悟到槓桿是把兩面刃，靠槓桿獲利很快，但賠錢更快，不管之前賺了幾百趴，都比不上1次-100%。德國股神科斯托 蘭尼（André Kostolany）也曾經給過投資人忠告：「不要借錢買股票，只要能做到這點，交易破產這件事，就幾乎與你無關。」
要點1》挑好公司 符合5項條件才值得投資
從此之後，麥克風的交易頻率愈來愈低，期貨部位占比也愈來愈低，重心轉向穩定收息的好股票。
他指出了2個要點，第1個要點是挑好公司，至於怎樣算是好公司呢？麥克風實務上會這樣挑選：
1. 近3年股東權益報酬率高於20%
麥克風最常用的是近3年股東權益報酬率（ROE）平均的排名，看ROE數字有2個重點：第1，長久虧損跌破淨值的股票，若是虧轉盈，有機會讓ROE 看起來很漂亮，但通常難以持續；第2，ROE的穩定性與趨勢比絕對數字重要，ROE穩定的公司，未來能維持原有獲利水準的機會也較高；ROE 波動大的公司，在評估進場時機時就要保守點。
2. 近5年每年都賺錢
麥克風說，因為景氣通常幾年會有一次循環，若能5年以上都賺錢，代表公司經營能力足夠，即便遇到大環境或產業低檔都還不會虧錢，這樣的公司就是他心目中的好公司。
3. 長期負債要低
長期負債大部分是拿去投資擴充產能， 當景氣好時，獲利自然漂亮，但是當產業景氣收縮時，多餘的產能以及利息會成為營運沉重的負擔，最典型的例子就是DRAM以及TFT面板產業。
4. 現金流量為正且多半來自於本業
財報可以作假，但現金很難憑空生出來。麥克風認為，股價變化只是股東之間的金錢交換，到頭來，全體股東所能獲得的報酬只有一種：企業的盈餘。
5. 至少近3年都要能配發2元以上的現金股利
擁有穩定現金流量的公司，多數有能力配發不錯的現金股利。但要小心經常現金增資的公司，因為公司拿了投資人的錢不去投資，而是把這些錢再變成股利發還給股東的話，則有拿小股東的錢去增肥大股東的口袋之嫌，這種公司經營階層的信譽得打個問號。
要點2》挑好價位 股價變輸家時才是進場時機
第2個要點則是等到股價成為輸家時才進場，因為進場的價格夠便宜，才能忍受市場波動帶給股價的影響。麥克風心目中的輸家有4種定義：
1. 現金股息殖利率在8%以上
麥克風不會只以單一年度的現金股息為基準，而是以3年平均現金股息除以目前股價，這樣才能看出這家公司過往的平均配息水位與目前股價間的關係，他偏好現金股息殖利率高於8%的股票。
2. 本益比在8倍以下
麥克風採用的本益比（PE），同樣是以3 年平均每股稅後純益（EPS）計算，8倍以下他就會考慮進場。一旦好公司本益比低於6倍，而現金股利殖利率又同時在10%以上，則會成為麥克風優先加碼持有的收租股。
3. 股價淨值比跌破1
股價淨值比是麥克風輔助觀察一檔股票是否適合做為收租股的輔助條件，有3類公司：①獲利波動較大、②ROE較低的公司、③景氣循環股，麥克風會傾向在股價跌破淨值再進場。
4. 處在歷史低量或低價區
這代表聽消息進出和追漲殺跌的一般散戶不會介入，反倒是著眼長期的大股東和主力會趁這種機會慢慢吃貨，麥克風說： 「只要耐心持有，股價通常不會讓你失望。」
單一檔持股不超過總資金30%
當股市過熱，寧可留現金等機會
雖然大部分的好公司，營運都有延續性，但是，有沒有好公司變壞之後，就一路壞下去，不會變回好公司的情況呢？麥克風說，當然有可能，就連經營者也很難去預期和控制公司的賺賠，一般散戶更無法保證所投資的股票一帆風順。
「我們能做的就是不要把雞蛋都放在同一個籃子，以免誤觸地雷股時被炸得粉身碎骨」，麥克風現在的做法是將資金切成十幾份，挑到好股票，就放進約略1份的資金，即使看好特定股票要持續加碼，原則上也不會超過總資金的30%，同時預設停損點，以避免看錯導致嚴重虧損。
此外，若找不到夠多標的，也不用急著將投資組合塞滿，寧可留現金等機會， 因為這通常代表市場已經熱到發燙，雖然那時氣氛通常很樂觀，但盲目買進只會降低長期的報酬率，敢空手，才是真正的勇氣。
幾經市場大起大落，風險意識已深耕麥克風的腦海，當完兵有一天跟80幾歲的奶奶吃晚餐時，平時很反對他買股票的奶奶竟問他，最近股票「好像會賺錢 哄？」他腦子馬上響起警訊，心想，平時完全反對他買股票的人都想進場時，通常離股市高點也不遠了，他2007年7月在PTT上發表文章警告趨勢轉空，同時 開始出脫持股。
2008年金融風暴後，麥克風在氣氛最悲觀的11月開始重新布局，選了些高股息股票，再度當起股市包租公，其中有一檔松翰（5471），被他暱稱為「愛股小松」。
他說，松翰現金流量充沛、股利政策穩定、資產運用效率高、又沒有長期負債， 是他心目中標準的好公司，但是當年的獲利衰退、股價大跌，市場壞消息一堆，他就在此時在PTT版上發表「股市包租公」一文，公告他買進松翰以及其他眾多低價好股。
當市場先生瘋狂時，人性也常陷於恐慌，那時在PTT上就有網友質疑松翰獲利衰退這麼多，而且，市場氣氛這麼糟，買進真的是好選擇嗎？當時在PTT討論區，麥克風是這樣回答的：
「現在利率那麼低，很多股票的現金殖利率和定存利率相比，利差有10%以上。為什麼會發生這種狀況呢？我覺得有2種主要可能：
1. 大眾很「理性」的把明年的獲利衰退都估進去了。
2. 現在在賣股票的那些人，跟半年、1年前用好幾倍的價錢在買的人是同一掛。
我不知道底在哪裡，不管是經濟狀況的底，或是股市、個股的底，我都不知道。
只是現在我講的那些公司都仍然能獲利，只以前3季每股稅後純益計算，本益比仍不到10，就算明年獲利再衰退個30%， 我自己評估安全邊際夠，所以下手買。」
定期檢視公司體質
找到更便宜的股票換股操作
雖然買進收租股，不需要天天看盤，但麥克風仍然建議每季財報出來時，最好還是定期檢視公司體質有沒有變壞，要看的重點有2：
1. 每股稅後純益的變化，是否突然降低，或是持續降低，這裡沒有絕對降低的幅度，主要是跟該公司過去的軌跡比較。
2. 存貨或應收帳款也得特別留意是否異常攀高。「公司營運最怕的就是東西賣不出去，只能擺在倉庫裡跌價；或者賣出去了帳卻收不回來。」
在定期檢視的過程時，麥克風常會找到更便宜的股票，這時，他就會換股操作， 賣出變貴的股票，買進當下更便宜的收租股，通常除了股息之外，又再賺到一段價差，這也是這幾年來當股市包租公額外的收穫。
讀到這裡，讀者應該不難發現，麥克風的存股法不同於老農夫，是屬於另一種比較積極買賣的策略，也就是當市場平靜或低迷時，以領取股息為主；但當市場狂熱時，則積極賣出賺取價差。
不可諱言，麥克風的方法，如果時機拿捏正確，投資效益較高，不過他的方法比較適合對股市已有豐富經驗的人，麥克風雖然才30歲，但投資經驗已有13 年，對於市場波動較為敏感；倘若投資經驗較少， 或才剛剛開始學習存股的人，可以將麥克風的方法做為參考，但不需要急著模仿， 以免弄巧成拙。
新手還是宜穩紮穩打，先逢低累積股票部位，並學習抱得住股票，才算是學到存股術的基本要義，待更有投資經驗後，再試著學麥克風，抓市場瘋狂時賣出，提前收割獲利。
有一個7年級生，17歲那年就開始學習投資。上了大學，同學打工賺錢去聯誼， 他卻是打工存錢買股，假日上圖書館看論文、參與網路股票討論區，近年終於領悟出簡單的存股方式，把買股票領股息稱為「收租金」。今年他30歲，2012年 光是股息就有近70萬元進帳，相當於每個月加薪5萬8,000元。
他在部落格的名字叫麥克風，靠著存錢加上股票收租術，在30歲前夕就累積到700萬元資產。麥克風這套方法是以市場為師，歷經3次腰斬，從失敗中學習歸納出來的精華。
重壓2檔績優股
卻把10萬壓歲錢賠掉一半
1999年時，麥克風剛升大學，得到父母同意後，他拿出從小到大存下來的壓歲錢10萬元，在股價20多元時買進了佳格（1227）和利奇（1517）。佳格當時是食品股中最績優的公司，過去每年都獲利3至4元，利奇則是當時全球前幾大的飛輪廠，每年獲利也很穩定。
但沒想到不到一年，兩檔股票都變成了水餃股。看著股價一直跌跌不休，麥克風忍痛砍掉持股，投入的10萬元剩下不到5 萬元。
麥克風開始檢討，發現賠錢的第1個原因是投資不夠分散。利奇因為突如其來的921地震，震垮一座廠，自此獲利一蹶不振；佳格也在2000年後度過了好幾年的獲利低潮期，直到近年大陸投資開花結果才翻身。
麥克風體悟到，把資金押注在少數幾家公司上，就算事前做過再多功課，要是碰上那種無法事先預期的天災人禍，還是有可能落到不得翻身的地步。
除了未分散風險，造成他和眾多散戶投資失利的第2個主要因素，是用過高的價格買入股票。麥克風說，熱門的成長公司很好，只是通常沒有好到讓股價可以 一直待在雲端，一來是企業成長不可能沒有盡頭，二來，大盤也會影響企業股價，不能只看到好公司，就不顧一切買進，麥克風說：「好的（便宜的）價格更重 要。」這時，他的懶人股票收租術，已開始在心中萌芽。
放大槓桿玩期貨
遇319槍擊案大賠200萬
靠著低價買好股這招，接下來2年麥克風獲得了不錯的報酬率，他自以為抓到了賺錢的法門，野心放大，「肖想」數倍計的報酬，便開始研究高槓桿的台指期貨。麥克風留下10萬元買股票，另外20萬元開始嘗試期貨，但在進入期貨市場的第8個月後，麥克風的20萬元資金已經腰斬剩一半。
他拿出自己的對帳單檢討，期貨投機的部位腰斬，但是用懶人收租術方式買的股票，結算下來還小有獲利，麥克風得到了2 個結論：
1. 資金愈大，愈需要當機立斷停損
2. 頻繁交易所付出的手續費，會吃掉獲利
於是麥克風開始拉長交易週期，並將個股停損設在20%～30%間。他在2003 年SAR S時，看到房價與房市交易量急凍，便逢低買進長虹（5534）、華固（2548）與日勝生（2547），抓到營建鋼鐵的大多頭行情，最後翻倍出場，加上期 貨由2003年5月初4,000多點，長抱到2004年319槍擊事件之前的7,000多點， 大賺3,000點，才2年的時間，麥克風將資金從30萬元放大到420萬元，成長高達13 倍。
不過好景不常，太貪心讓麥克風的資產從420萬元，即將面臨第3次腰斬。2004 年他看好總統選舉行情，在選前重壓台指期貨14口大單，但因為319兩顆子彈，台指期在2個交易日跌掉813點，使得麥克風大賠了200多萬元。
經過319事件後，讓麥克風真正體悟到槓桿是把兩面刃，靠槓桿獲利很快，但賠錢更快，不管之前賺了幾百趴，都比不上1次-100%。德國股神科斯托 蘭尼（André Kostolany）也曾經給過投資人忠告：「不要借錢買股票，只要能做到這點，交易破產這件事，就幾乎與你無關。」
要點1》挑好公司 符合5項條件才值得投資
從此之後，麥克風的交易頻率愈來愈低，期貨部位占比也愈來愈低，重心轉向穩定收息的好股票。
他指出了2個要點，第1個要點是挑好公司，至於怎樣算是好公司呢？麥克風實務上會這樣挑選：
1. 近3年股東權益報酬率高於20%
麥克風最常用的是近3年股東權益報酬率（ROE）平均的排名，看ROE數字有2個重點：第1，長久虧損跌破淨值的股票，若是虧轉盈，有機會讓ROE 看起來很漂亮，但通常難以持續；第2，ROE的穩定性與趨勢比絕對數字重要，ROE穩定的公司，未來能維持原有獲利水準的機會也較高；ROE 波動大的公司，在評估進場時機時就要保守點。
2. 近5年每年都賺錢
麥克風說，因為景氣通常幾年會有一次循環，若能5年以上都賺錢，代表公司經營能力足夠，即便遇到大環境或產業低檔都還不會虧錢，這樣的公司就是他心目中的好公司。
3. 長期負債要低
長期負債大部分是拿去投資擴充產能， 當景氣好時，獲利自然漂亮，但是當產業景氣收縮時，多餘的產能以及利息會成為營運沉重的負擔，最典型的例子就是DRAM以及TFT面板產業。
4. 現金流量為正且多半來自於本業
財報可以作假，但現金很難憑空生出來。麥克風認為，股價變化只是股東之間的金錢交換，到頭來，全體股東所能獲得的報酬只有一種：企業的盈餘。
5. 至少近3年都要能配發2元以上的現金股利
擁有穩定現金流量的公司，多數有能力配發不錯的現金股利。但要小心經常現金增資的公司，因為公司拿了投資人的錢不去投資，而是把這些錢再變成股利發還給股東的話，則有拿小股東的錢去增肥大股東的口袋之嫌，這種公司經營階層的信譽得打個問號。
要點2》挑好價位 股價變輸家時才是進場時機
第2個要點則是等到股價成為輸家時才進場，因為進場的價格夠便宜，才能忍受市場波動帶給股價的影響。麥克風心目中的輸家有4種定義：
1. 現金股息殖利率在8%以上
麥克風不會只以單一年度的現金股息為基準，而是以3年平均現金股息除以目前股價，這樣才能看出這家公司過往的平均配息水位與目前股價間的關係，他偏好現金股息殖利率高於8%的股票。
2. 本益比在8倍以下
麥克風採用的本益比（PE），同樣是以3 年平均每股稅後純益（EPS）計算，8倍以下他就會考慮進場。一旦好公司本益比低於6倍，而現金股利殖利率又同時在10%以上，則會成為麥克風優先加碼持有的收租股。
3. 股價淨值比跌破1
股價淨值比是麥克風輔助觀察一檔股票是否適合做為收租股的輔助條件，有3類公司：①獲利波動較大、②ROE較低的公司、③景氣循環股，麥克風會傾向在股價跌破淨值再進場。
4. 處在歷史低量或低價區
這代表聽消息進出和追漲殺跌的一般散戶不會介入，反倒是著眼長期的大股東和主力會趁這種機會慢慢吃貨，麥克風說： 「只要耐心持有，股價通常不會讓你失望。」
單一檔持股不超過總資金30%
當股市過熱，寧可留現金等機會
雖然大部分的好公司，營運都有延續性，但是，有沒有好公司變壞之後，就一路壞下去，不會變回好公司的情況呢？麥克風說，當然有可能，就連經營者也很難去預期和控制公司的賺賠，一般散戶更無法保證所投資的股票一帆風順。
「我們能做的就是不要把雞蛋都放在同一個籃子，以免誤觸地雷股時被炸得粉身碎骨」，麥克風現在的做法是將資金切成十幾份，挑到好股票，就放進約略1份的資金，即使看好特定股票要持續加碼，原則上也不會超過總資金的30%，同時預設停損點，以避免看錯導致嚴重虧損。
此外，若找不到夠多標的，也不用急著將投資組合塞滿，寧可留現金等機會， 因為這通常代表市場已經熱到發燙，雖然那時氣氛通常很樂觀，但盲目買進只會降低長期的報酬率，敢空手，才是真正的勇氣。
幾經市場大起大落，風險意識已深耕麥克風的腦海，當完兵有一天跟80幾歲的奶奶吃晚餐時，平時很反對他買股票的奶奶竟問他，最近股票「好像會賺錢 哄？」他腦子馬上響起警訊，心想，平時完全反對他買股票的人都想進場時，通常離股市高點也不遠了，他2007年7月在PTT上發表文章警告趨勢轉空，同時 開始出脫持股。
2008年金融風暴後，麥克風在氣氛最悲觀的11月開始重新布局，選了些高股息股票，再度當起股市包租公，其中有一檔松翰（5471），被他暱稱為「愛股小松」。
他說，松翰現金流量充沛、股利政策穩定、資產運用效率高、又沒有長期負債， 是他心目中標準的好公司，但是當年的獲利衰退、股價大跌，市場壞消息一堆，他就在此時在PTT版上發表「股市包租公」一文，公告他買進松翰以及其他眾多低價好股。
當市場先生瘋狂時，人性也常陷於恐慌，那時在PTT上就有網友質疑松翰獲利衰退這麼多，而且，市場氣氛這麼糟，買進真的是好選擇嗎？當時在PTT討論區，麥克風是這樣回答的：
「現在利率那麼低，很多股票的現金殖利率和定存利率相比，利差有10%以上。為什麼會發生這種狀況呢？我覺得有2種主要可能：
1. 大眾很「理性」的把明年的獲利衰退都估進去了。
2. 現在在賣股票的那些人，跟半年、1年前用好幾倍的價錢在買的人是同一掛。
我不知道底在哪裡，不管是經濟狀況的底，或是股市、個股的底，我都不知道。
只是現在我講的那些公司都仍然能獲利，只以前3季每股稅後純益計算，本益比仍不到10，就算明年獲利再衰退個30%， 我自己評估安全邊際夠，所以下手買。」
定期檢視公司體質
找到更便宜的股票換股操作
雖然買進收租股，不需要天天看盤，但麥克風仍然建議每季財報出來時，最好還是定期檢視公司體質有沒有變壞，要看的重點有2：
1. 每股稅後純益的變化，是否突然降低，或是持續降低，這裡沒有絕對降低的幅度，主要是跟該公司過去的軌跡比較。
2. 存貨或應收帳款也得特別留意是否異常攀高。「公司營運最怕的就是東西賣不出去，只能擺在倉庫裡跌價；或者賣出去了帳卻收不回來。」
在定期檢視的過程時，麥克風常會找到更便宜的股票，這時，他就會換股操作， 賣出變貴的股票，買進當下更便宜的收租股，通常除了股息之外，又再賺到一段價差，這也是這幾年來當股市包租公額外的收穫。
讀到這裡，讀者應該不難發現，麥克風的存股法不同於老農夫，是屬於另一種比較積極買賣的策略，也就是當市場平靜或低迷時，以領取股息為主；但當市場狂熱時，則積極賣出賺取價差。
不可諱言，麥克風的方法，如果時機拿捏正確，投資效益較高，不過他的方法比較適合對股市已有豐富經驗的人，麥克風雖然才30歲，但投資經驗已有13 年，對於市場波動較為敏感；倘若投資經驗較少， 或才剛剛開始學習存股的人，可以將麥克風的方法做為參考，但不需要急著模仿， 以免弄巧成拙。
新手還是宜穩紮穩打，先逢低累積股票部位，並學習抱得住股票，才算是學到存股術的基本要義，待更有投資經驗後，再試著學麥克風，抓市場瘋狂時賣出，提前收割獲利。
▲麥克風目前持有的10檔個股
- 小檔案＿麥克風 [ 隱藏 ]
- 出生：1982年
學歷：台大政治系、外貿協會國際企業人才培訓中心（ITI）國際企業經營班日文組
現職：上市電子公司專案經理
三年前我拿22K，現在我拿70K
2008下半年爆發全球金融危機，恐慌的氣氛延續到了2009年年中，美國五月失業率升高至9.4％，創下26年來的新高。西班牙、英國及台灣失業
率也相繼飆升。就在這樣的背景下，一群大學碩博士生迎來了畢業的季節。在畢業即失業的基調之下，一部分人選擇繼續升學或延畢，到國外打工遊學或交換學生，
而一部分人則成了政府22k方案的第一批試用者。
時光飛逝，三年過去了。
現在大家的話題依然是薪水低失業率高，只是似乎比三年前更為悲觀了。
在這樣的社會氣氛下，我卻看到自己周圍的年輕朋友很用心經營自己的人生，也找到了自己的方向。一些朋友找到了自己很喜歡的工作，不論是公司文化、工 作內容以及出差頻率都符合自己的理想，雖然薪資成長有限，但憑藉著對工作的熱情，他們在努力工作之餘也試著找尋其他方法賺取第二份收入。而有些朋友從金融 風暴下的2009年大學畢業到現在，一開始的月薪22k在三年內翻了兩、三倍以上。
我的大學學妹Amber就是其中之一。
從國立大學資管系畢業之後，Amber沒有像大部分同系的朋友一樣繼續升學，而本著自己對行銷的興趣，爭取到外商公司從市場分析專員的工作開始做 起。當時這份工作是她所有offer裡面薪資福利最低的，公司也不是知名的大企業，但是因為有機會應對國外高層，與不同國籍文化的同事共事，工作內容也很 有挑戰性及前景，最終Amber還是選擇了這份工作。
雖然當時並沒有考慮太多關於薪資成長幅度的問題，但是Amber進公司後不到三年的時間就已經從22k加薪到了70k以上。薪水更高的人並不在少 數，但是如何在短時間內，在一家企業證明自己的價值並脫穎而出，讓老闆願意為自己加薪，甚至獲得晉升，這中間的過程的確讓人想一探究竟。
在一次和學弟妹分享職涯規劃的活動當中，Amber聊到自己這幾年工作以來的心得。
「有朋友問我為什麼能在相對短的時間內獲得晉升、薪水翻倍。」她停頓了一下，彷彿眼前瞬間晃過這三年來許許多多的畫面。「回顧過去三年，要一一說明大概三天三夜也說不完…但是我覺得最重要的有三件事。」
「首先最基本的就是態度（Attitude），聽起來很簡單，但是這是最能把自己跟其他也很厲害的人區別開來的重要因素。」
「尤其對沒有太多經驗以及業界人脈的年輕人來說更是如此，如果連最基本的態度都沒有，那就更不用想在企業裡面立足，讓老闆高層注意到了。如果沒有積極展現比22k還多好幾倍的價值，又怎麼能開口要求好幾倍的薪水？」
時光飛逝，三年過去了。
現在大家的話題依然是薪水低失業率高，只是似乎比三年前更為悲觀了。
在這樣的社會氣氛下，我卻看到自己周圍的年輕朋友很用心經營自己的人生，也找到了自己的方向。一些朋友找到了自己很喜歡的工作，不論是公司文化、工 作內容以及出差頻率都符合自己的理想，雖然薪資成長有限，但憑藉著對工作的熱情，他們在努力工作之餘也試著找尋其他方法賺取第二份收入。而有些朋友從金融 風暴下的2009年大學畢業到現在，一開始的月薪22k在三年內翻了兩、三倍以上。
我的大學學妹Amber就是其中之一。
從國立大學資管系畢業之後，Amber沒有像大部分同系的朋友一樣繼續升學，而本著自己對行銷的興趣，爭取到外商公司從市場分析專員的工作開始做 起。當時這份工作是她所有offer裡面薪資福利最低的，公司也不是知名的大企業，但是因為有機會應對國外高層，與不同國籍文化的同事共事，工作內容也很 有挑戰性及前景，最終Amber還是選擇了這份工作。
雖然當時並沒有考慮太多關於薪資成長幅度的問題，但是Amber進公司後不到三年的時間就已經從22k加薪到了70k以上。薪水更高的人並不在少 數，但是如何在短時間內，在一家企業證明自己的價值並脫穎而出，讓老闆願意為自己加薪，甚至獲得晉升，這中間的過程的確讓人想一探究竟。
在一次和學弟妹分享職涯規劃的活動當中，Amber聊到自己這幾年工作以來的心得。
「有朋友問我為什麼能在相對短的時間內獲得晉升、薪水翻倍。」她停頓了一下，彷彿眼前瞬間晃過這三年來許許多多的畫面。「回顧過去三年，要一一說明大概三天三夜也說不完…但是我覺得最重要的有三件事。」
「首先最基本的就是態度（Attitude），聽起來很簡單，但是這是最能把自己跟其他也很厲害的人區別開來的重要因素。」
「尤其對沒有太多經驗以及業界人脈的年輕人來說更是如此，如果連最基本的態度都沒有，那就更不用想在企業裡面立足，讓老闆高層注意到了。如果沒有積極展現比22k還多好幾倍的價值，又怎麼能開口要求好幾倍的薪水？」
這並不容易。通常一開始進公司的新人們都充滿了幹勁，但是碰壁幾次之後，很少有人可以繼續保持一開始的熱情。尤其當看到一些同事打混摸魚或是得過且過，很可能也會跟著懈怠下來。但是，資深同事可以你不行，越年經越要拿出你的態度，讓公司相信只要給你機會，你會做得跟資深同事一樣好、甚至更好。
「再來是獨立判斷的能力（Critical thinking）。 記得我剛進公司不到一個星期，就被要求針對公司的主力產品做出一份在中國醫療市場銷售預測的分析報告。蒐集以及消化整理資訊的能力當然是必須的，但是如何提出自己的看法更為重要。」
獨立判斷的前提是要有足夠的資訊。體現在人生的規劃上就是了解自己，不要因為你的同學都去唸研究所或是都想進大公司就覺得那是唯一的一條路。多參與各種講座活動，和不同背景的人交流，多google有興趣行業的相關消息或是利用寒暑假時間多去實習、了解工作的內容是否和自己想像的有所落差。
在職場上也是一樣。從90年代知識經濟一詞被提出，到現在雖然也不過幾年，已經能看見知識漸漸成為了commodity，小學生也能很輕易地在網路 上找到所需的資訊。這也讓邏輯思考、創新能力在未來的世代更顯得重要。光是知道是不夠的，重要的是要能組織出自己的看法，並且藉由溝通讓大家了解，進而推 動改變。
「最後非常關鍵的是貴人（Benefactor），這也是我覺得自己很幸運的地方。」能不能、或是什麼時候遇到自己的貴人是我們沒有辦法掌握的，相 信很多人都感嘆自己沒有遇到伯樂。但我們能做到的只是多做好事、廣結善緣，只要不斷從因著手，出發點是正確的，總有一天會得到好的果。
我一路看著Amber從一個剛畢業沒有工作經驗的大學生，變成前輩老闆們面前不但具有水準以上的專業能力，又具備積極態度的明日之星。之後她更憑藉 著獨立思考的能力發掘其他人沒有注意到的需求及機會，勇於爭取、甚至是創造出公司裡從來沒有過的職位，在上司的賞識下被破格升為亞洲區的市場經理。
未來的事當然很難說。尤其是未來幾年世界的變動會比之前更加劇烈百倍。但是最壞的時代也有最好的機會。面對危機，有人看到的是危（Danger）， 有人看到的卻是機（Opportunity）。抱持著正確的人生態度，朝對的方向前進，相信不管最後寫下的是怎樣的人生旅程，都不會感到遺憾。
「再來是獨立判斷的能力（Critical thinking）。 記得我剛進公司不到一個星期，就被要求針對公司的主力產品做出一份在中國醫療市場銷售預測的分析報告。蒐集以及消化整理資訊的能力當然是必須的，但是如何提出自己的看法更為重要。」
獨立判斷的前提是要有足夠的資訊。體現在人生的規劃上就是了解自己，不要因為你的同學都去唸研究所或是都想進大公司就覺得那是唯一的一條路。多參與各種講座活動，和不同背景的人交流，多google有興趣行業的相關消息或是利用寒暑假時間多去實習、了解工作的內容是否和自己想像的有所落差。
在職場上也是一樣。從90年代知識經濟一詞被提出，到現在雖然也不過幾年，已經能看見知識漸漸成為了commodity，小學生也能很輕易地在網路 上找到所需的資訊。這也讓邏輯思考、創新能力在未來的世代更顯得重要。光是知道是不夠的，重要的是要能組織出自己的看法，並且藉由溝通讓大家了解，進而推 動改變。
「最後非常關鍵的是貴人（Benefactor），這也是我覺得自己很幸運的地方。」能不能、或是什麼時候遇到自己的貴人是我們沒有辦法掌握的，相 信很多人都感嘆自己沒有遇到伯樂。但我們能做到的只是多做好事、廣結善緣，只要不斷從因著手，出發點是正確的，總有一天會得到好的果。
我一路看著Amber從一個剛畢業沒有工作經驗的大學生，變成前輩老闆們面前不但具有水準以上的專業能力，又具備積極態度的明日之星。之後她更憑藉 著獨立思考的能力發掘其他人沒有注意到的需求及機會，勇於爭取、甚至是創造出公司裡從來沒有過的職位，在上司的賞識下被破格升為亞洲區的市場經理。
未來的事當然很難說。尤其是未來幾年世界的變動會比之前更加劇烈百倍。但是最壞的時代也有最好的機會。面對危機，有人看到的是危（Danger）， 有人看到的卻是機（Opportunity）。抱持著正確的人生態度，朝對的方向前進，相信不管最後寫下的是怎樣的人生旅程，都不會感到遺憾。
哈佛媽媽旁徵博引栽培富小孩
▲全球頂尖電腦公司的營運經理＿王璐璐（Lulu Wang）「不論我兒子未來上的是哈佛或是史丹佛、成績是前10%還是墊底的10%，我只知道，如果無法管理好自身財富的話，他永遠都不會成功。」
以上這段話，來自一位哈佛媽媽王璐璐（Lulu Wang）之口，從小在中國、委內瑞拉長大的她，受惠於多元的文化背景和母親孜孜不倦的教誨，才能在競爭激烈的美國，成功進入人人欣羨的哈佛商學院，時至 今日，更成為了一名成功的專業經理人，在全球頂尖的電腦公司擔任營運經理。
求學與事業的成功，帶給王璐璐莫大成就感，但這一路走來，她感到自己還有一個更重要的角色，就是「身為一名孩子的母親」，就像當年母親給她的教誨， 引導她走向成功，因此她目前維持每天閱讀各類書籍、拜訪成功人士，以及在網路上分享對子女教育想法的習慣，希望能像她的母親一樣，培育出一名成功的孩子。
集結各領域理財專家心法
打造完整學習計畫
在孩子的教育上，經由與其他家長的互動，王璐璐很驚訝地發現，許多人，其中不乏年紀30歲以上的，連基礎的資產觀念都搞不清楚，對股票和投資更是一 竅不通，更遑論替自己決定退休計畫了，但金錢這樣東西在生活中無所不在，假使缺少良好的理財觀念，就無法好好善用金錢，甚至可能被金錢控制，而在決策時採 取錯誤的行動。
為了減低孩子未來犯下錯誤決策的機會，即便孩子還在牙牙學語，王璐璐仍決定為他規畫一套完整的理財學習計畫，她聯繫到她在哈佛商學院的同學，以及各 領域的理財專家，並問他們一個共同的問題：「你們都是管理財富的專家，但是你們會如何將所學傳授給孩子呢？」這些專家的回答，王璐璐將其歸納，擬定出一套 兒童理財教育計畫，分為下列幾個階段：
入門篇》玩地產大亨
地產大亨（Monopoly）是孩之寶公司推出的財富遊戲，部分概念類似台灣的大富翁，根據王璐璐的網路調查，幾乎每位接受調查的人都跟她表示： 「玩地產大亨就對了！」且不只一位再三強調這點有多重要。每位父母都知道，理財從來不是一門有趣的學科，為了讓孩子感興趣，遊戲可以做為很棒的啟發工具， 而在這之中，地產大亨又是知識含量高又有趣的一個。
- 名詞解釋＿地產大亨 [ 隱藏 ]
- 地產大亨是多人的策略紙盤遊戲，遊戲一開始每個參賽者會拿到同樣數量的鈔票，每回合輪 流擲骰子，來決定這一回合的運氣，遊戲進行中可以透過買地、建樓等交易策略，向不幸經過的參賽者收取過路費。地產大亨濃縮許多個人理財觀念，包括借貸、破 產、投資和租屋等，是個適合父母帶小孩認識基礎財務概念的好工具。
初階篇》學習珍惜金錢及體會等待的美好
1. 財富不會憑空而來
一名投資專家對王璐璐說，現在富不過三代的情況會這麼嚴重，就是因為現在的孩子愈來愈不懂得珍惜金錢，父母在外打拼才能賺到薪水，孩子卻能不勞而獲，每週拿到零用金，這也使孩子以為零用錢是他們與生俱來的權利。
因此，父母應該有條件地給予，當小孩完成應該做的家事，像是倒垃圾或是洗碗，才能拿到零用錢。這樣的方式能讓孩子了解，金錢不會從天而降，要付出勞力才有錢拿的道理。
2. 延遲享樂利益更大
教導小孩放棄當下利益以換取更大報酬也是很重要的一課，史丹佛的棉花糖實驗（可詳見6-3）顯示出小時候就懂得延遲享樂的小孩，長大後通常比看重眼前利益的小孩要成功，因此如何教育孩子延遲享樂是理財教育的首要問題。
王璐璐有一個簡單的教學方式，就是問小孩「願不願意先保留部分的零用金？」，並和他們約定到年底時，將會全數歸還本金，還有利息可以拿。當孩子發現等待能使他們拿到更多的報酬後，他們會更珍惜這筆零用金，還能從等待的過程中，了解延遲享樂的概念。
中階篇》讓孩子掌控預算
等孩子更大的時候，就可以交付管理預算的重要任務了，這不只可以讓他們實際管理金錢，還可以培養責任感。
舉例來說，王璐璐的其中一位朋友年底都會舉辦一次家族旅行，但與眾不同的是，他會先在年初就把今年的旅遊經費交給他的小孩，並交代他們好好保管，也就是說，孩子在日常生活中做的任何花費決定，都會影響到家族旅行的規模。
曾經有一年，因為孩子沒有妥當控制花費，導致全家人只好露宿野營，在那次的旅行，友人和孩子討論到了責任感的問題，這也使得孩子為他們所作所為造成的後果，感到極度的愧疚。
他還趁勢機會教育，要求孩子未來在花費上，應該彼此之間互相討論，藉此避免主觀上的決策錯誤。嘗到教訓後，朋友的孩子了解到自己的決策會影響到全家人，因此培養了更高的責任感，隨後一年，他們可是去了五星級旅館，享受豪華的家族旅行呢！
進階篇》用股票教孩子評估報酬與風險
在學校，老師會教歷史、生物、數學或英語，但唯獨少了投資的概念。當王璐璐還在波士頓大學攻讀電腦工程時，有許多念工程的朋友都自許為數學巫師，擁有解出任何微分公式和抽象謎題的超能力。然而，每當碰到嘴中會迸出「今天股市上漲了1%」的同學，他們就噤若寒蟬了。這解釋股市並不完全只有數學的概念， 它是評估風險和報酬後做出的選擇。
許多投資專家覺得，要教會小孩投資，最簡單的方式就是給孩子一筆資金，再給他們一連串知名品牌的名單，像是可口可樂、蘋果（Apple）、豐田汽車 （Toyota）等，讓孩子根據平時經驗去挑選投資標的。這樣他們就會開始關心公司新聞，並進一步思考，產生更多的疑問。王璐璐強調：「如果孩子能夠熱中 於此的話，當他們長大時，他們的投資知識也會等比成長。」
金錢是教導孩子責任感最好的工具獨特的成長背景，讓中國出生、委內瑞拉成長、美國求學，畢業於哈佛商學院的王璐璐（Lulu Wang），融合了書本聰明（book smart）與街頭智慧（street smart），用輕鬆又犀利的語調，寫出多年訪問身邊眾多傑出人士的教育經驗。她的部落格HarvardMother（哈佛媽媽）在美國深受好評。
在接受《Smart智富》記者的越洋獨家專訪中，她綜合多年經驗，特別強調「金錢是教導孩子責任感最好的工具」，以下是她接受《Smart智富》記者專訪紀要：
人格教育、金錢處理能力並重
可藉旅遊預算管理，培養理財觀
《Smart智富》記者問（以下簡稱「Q」）：你曾經訪問過眾多哈佛畢業生，探討他們如何被教育成相對有成就的人。這些經驗分享，對於你自己在教育小孩的人格和金錢上，最有用的啟發是什麼？
王璐璐答（以下簡稱「A」）：我訪問過許多哈佛商學院畢業的投資專業人士和教養出傑出孩子的母親，我從她們身上學到的經驗是，金錢教育必須分成兩個步驟：
第1， 一個人如何處理自己的財務，跟他的個性息息相關。如果一個孩子從小就沒有紀律、沒辦法守規矩， 那麼他很有可能在管理自己的收支上， 也會一樣沒有紀律（undisciplined）。
如果一個小孩很努力、勤勞，那麼他替自己存退休金的時候，也比較可能會展現出慎重精明的態度。做為父母，我們需要替孩子打造一個健康人格的框架，讓孩子可以在此之上成長。
第2，有一些技巧和能力，例如複利計算、股票和債券的差別、資產配置的重要等，是不論小孩的人格特質為何，都是成功的要素。這些基礎觀念，可以幫助你對於金錢使用，做出更聰明的抉擇。
可惜的是，即使很多拿到哈佛MBA的人，也不一定有這樣的能力。所以，我們做父母的，就必須確保孩子不只有好的人格，更能夠在金錢處理上，有好的能力。
Q：你在部落格文章中曾經提到，包括玩地產大亨、管理預算、延遲享樂等方式，都是對小孩進行金錢教育的好方法。根據你個人的經驗，這些方法中，何者最為有效？又為什麼有效？
A：我的文章都是從實際的生活案例而來，很多都是成功教育小孩理財觀念的朋友提供的，在眾多方法中，「管理預算」（managing a budget）是一位很有名望的投資專業人士的經驗。
每年，這個家庭會展開一次家庭旅遊。旅遊的品質，會被預算控制的影響，而這個預算，是100%由他的孩子們所管理。我認為這是最有用的方法。原因有4：
1. 了解風險與報酬的關係
一旦你開始管理一個銀行帳戶，真正開始交易股票、債券，或是讓錢靜靜躺著不動，你才能真正了解報酬跟風險是一體兩面。但對孩子們來說，這是一個很難教的觀念。你必須讓他們真正感受市場每天的波動、讓他們有快樂的時光也有緊張的夜晚。
這個案例裡的父親說，他的孩子們曾經把整個旅遊的預算全部重壓到兩檔報酬達20%的股票上。結果是，全家都只好到森林裡露營。不過下次他們就會更聰明，他們會根據更全面的分析和了解報酬與風險的關係之後才下手。
2. 學會如何做決定
一個年度家族旅遊是孩子最期待的探險之旅。如果你把財務決定跟如此重要的事情綁在一起，那麼孩子會更負責任。
在這個投資專業人士的故事中，他的孩子非常重視這件事情，他們年復一年努力學習各種管理帳務和投資的知識，這些知識讓他們做出更睿智的決定、也帶來更好的財務績效，在錯誤中，他們愈來愈成熟。
3. 強迫家庭溝通
家庭因金錢失和的一個重要原因往往是溝通不良。在這個「遊戲」中，小孩們被迫要彼此溝通，也要跟父母溝通他們的計畫，在過程中漸漸達成共識。
理論上，你必須花時間計畫、申請簽證、搜尋飯店、預訂旅遊活動等。這些是唯有大家合作才有可能完成的。
這項活動，可以在孩子小時候就打下合作的基礎，以避免未來的家庭紛爭。
4.重複演練
一堂課之所以珍貴，是因為它不斷重複。你會因此成熟、了解更多、再嘗試、然後因此變得更有智慧。因為旅遊對這個家庭非常重要，所以它有用。對其他人來說，也可能是辦生日派對、或者年度慶典等。
Q：在你的經驗中，你認為人格教育跟金錢教育之間，有何關聯？例如一個獨立自主的孩子，對金錢的觀念，是不是就會比較健康？
A：金錢教育不是只關心如何花錢，它也跟儲蓄和投資有關。我認為，有很多人格教育成功的人，不見得對儲蓄和投資有觀念。
舉例來說，一個負責任的人，通常花錢會比較負責，但不一定會知道如何做出健全的投資決策。我曾經跟很多醫師、律師談過，但當我一提到「錢」（money）這個主題，他們就變得滿臉疑惑，甚至是恐懼。他們很負責任地謹慎花錢。但他們可能會把理財的問題外包給專業人士處理。
這個邏輯的另一面是，一個對金錢很有概念的人，也一定會展現出負責任、努力工作和獨立性等特質，（因此）要成功，一個孩子必須了解很多人生的責任。
我相信金錢是教導孩子責任感最好的工具，而不是顛倒過來（亦即責任感不一定讓人善於處理金錢）。一旦你知道財富的價值，你才會了解什麼叫做辛苦工作！
大環境雖然是22K，但你能不能給你自己一個機會？
成功的定義很多種，對於現在的大學畢業生，很多人眼前的「成功」，就是如何擺脫22k的夢魘以及不被叫草莓族。回想當初這也是我那時在做的事情，我
畢業於民國97年，我因為車禍而休學一年，也因早期的晚讀一年，因此我畢業時已經26歲了，感覺還蠻老的（呵呵）那時我的起薪比現在多3k。扣掉勞健保剩
下的數字，則跟現在差沒多少。
為了擺脫這個數字，我的第一份工作是打雜的，沒有什麼技術和想法可言，甚至，讓人覺得我還是個來打工的。那時公司的同仁，都會教我一些技術性的工作，但可能我那時學非所用，所以不旦看不到成效，甚至連我也感覺不到，自己在這份工作上有啥價值。
那份工作我做了一年九個月，當然這時間包括了留職停薪，而去進修了半年，出來之後碰到了大家所害怕的金融風暴（雷曼倒了）。我為了不想一直做打雜的工作，所以就跟經理提離職，當然由於做打雜可用性不高（意思是，我根本不重要），經理便留也不留的讓我離開了。
我的履歷老實說，真的不漂亮，經歷少，沒有什麼證照，但我始終相信，路是人走出來的，我的車禍讓我打開一個非常不一樣的視野，也可以說被車撞的我， 跟以前也有些不同吧。所以之後我又花了一些錢，上了有關潛能開發的課程（安東尼羅賓）類似的課程，開始明白人際關係其實是生命中很重要的一件事，於是我靜 下心來，與朋友們多相處，多看看，後來動起腦筋來，自己也辦了一些演講課程，然後私下替需要我人生經驗的人做些免費演講（自己辦），雖然人數不多，但卻有 了些以前打雜沒有的經驗。
之後的路途，讓我擺脫了22k的夢魘，我不是一個很厲害的人，也跟大家一樣再平凡不過了，可是，我卻始終的相信我可以做的到些什麼事情。長輩的眼 光，始終停留在他們那時的時代裡，我們年輕人的眼光，必須放在充滿希望的未來，我們能做些什麼的。如果有人問我說：「我的信仰是什麼？」那我會說：「希 望，有願就有力。」因為這是我始終相信，且不會猶豫的。
我也老實跟大家說：「我因為車禍而失去一隻右手（半功能狀態）。」但我沒有自暴自棄，只要我能做的，我都會去做做看，沒 做怎麼知道做的好不好，做不好沒關係，有了經驗之後又做同樣的事情，難道就還怕做不好嘛？做好跟做不好，對我而言，差別在有無經驗而已，做錯就代表失敗， 做對就代表成功，回首一看，根本是只有在考試時期時，老師家長會跟你說的標語，但實際上，人生是一條漫長的路，現在的失敗，或許是明天的成功，現在的成 功，卻可以能招來明日的失敗，重要的是，能不能從過程當中，學習，再學習。
在人生的最後一堂課的節目中，Randy Pausch教授說：「我和John Snoddy通了電話。他是我遇到最棒的其中一人，他告訴我：『只要等的夠久，每個人都可以讓你敬佩的，如果你生某人的氣，你只不過是沒給他們足夠的時間而已，只要給予足夠的時間，他們絕對會讓你驚訝的』我想這是我學到最棒的一件事。」
那，我們能不能等自己一段時間，先不要生自己的氣，對自己失望呢？等一等，給自己一個機會，或許你會讓自己驚訝的。
當然這裡面還有許多的故事是可以探討的，之後也會繼續跟大家聊。今天想跟大家說明的重點是：不要放棄，不要害怕風涼話，大家去找尋你能做什麼，以及拿出你們的勇氣，拋下過去對萬物的成見，勇敢的選擇你們要做，且願意扛起來做的事情。
去做你們能做的事，去追尋你們的希望，做的好不好再說，沒試過怎麼知道好不好，等有了經驗有了不一樣的想法時，再來做調整也不遲。
「抱著希望，有願就有力」，那是我在車禍後的人生裡，明白的事情。
為了擺脫這個數字，我的第一份工作是打雜的，沒有什麼技術和想法可言，甚至，讓人覺得我還是個來打工的。那時公司的同仁，都會教我一些技術性的工作，但可能我那時學非所用，所以不旦看不到成效，甚至連我也感覺不到，自己在這份工作上有啥價值。
那份工作我做了一年九個月，當然這時間包括了留職停薪，而去進修了半年，出來之後碰到了大家所害怕的金融風暴（雷曼倒了）。我為了不想一直做打雜的工作，所以就跟經理提離職，當然由於做打雜可用性不高（意思是，我根本不重要），經理便留也不留的讓我離開了。
我的履歷老實說，真的不漂亮，經歷少，沒有什麼證照，但我始終相信，路是人走出來的，我的車禍讓我打開一個非常不一樣的視野，也可以說被車撞的我， 跟以前也有些不同吧。所以之後我又花了一些錢，上了有關潛能開發的課程（安東尼羅賓）類似的課程，開始明白人際關係其實是生命中很重要的一件事，於是我靜 下心來，與朋友們多相處，多看看，後來動起腦筋來，自己也辦了一些演講課程，然後私下替需要我人生經驗的人做些免費演講（自己辦），雖然人數不多，但卻有 了些以前打雜沒有的經驗。
之後的路途，讓我擺脫了22k的夢魘，我不是一個很厲害的人，也跟大家一樣再平凡不過了，可是，我卻始終的相信我可以做的到些什麼事情。長輩的眼 光，始終停留在他們那時的時代裡，我們年輕人的眼光，必須放在充滿希望的未來，我們能做些什麼的。如果有人問我說：「我的信仰是什麼？」那我會說：「希 望，有願就有力。」因為這是我始終相信，且不會猶豫的。
我也老實跟大家說：「我因為車禍而失去一隻右手（半功能狀態）。」但我沒有自暴自棄，只要我能做的，我都會去做做看，沒 做怎麼知道做的好不好，做不好沒關係，有了經驗之後又做同樣的事情，難道就還怕做不好嘛？做好跟做不好，對我而言，差別在有無經驗而已，做錯就代表失敗， 做對就代表成功，回首一看，根本是只有在考試時期時，老師家長會跟你說的標語，但實際上，人生是一條漫長的路，現在的失敗，或許是明天的成功，現在的成 功，卻可以能招來明日的失敗，重要的是，能不能從過程當中，學習，再學習。
在人生的最後一堂課的節目中，Randy Pausch教授說：「我和John Snoddy通了電話。他是我遇到最棒的其中一人，他告訴我：『只要等的夠久，每個人都可以讓你敬佩的，如果你生某人的氣，你只不過是沒給他們足夠的時間而已，只要給予足夠的時間，他們絕對會讓你驚訝的』我想這是我學到最棒的一件事。」
那，我們能不能等自己一段時間，先不要生自己的氣，對自己失望呢？等一等，給自己一個機會，或許你會讓自己驚訝的。
當然這裡面還有許多的故事是可以探討的，之後也會繼續跟大家聊。今天想跟大家說明的重點是：不要放棄，不要害怕風涼話，大家去找尋你能做什麼，以及拿出你們的勇氣，拋下過去對萬物的成見，勇敢的選擇你們要做，且願意扛起來做的事情。
去做你們能做的事，去追尋你們的希望，做的好不好再說，沒試過怎麼知道好不好，等有了經驗有了不一樣的想法時，再來做調整也不遲。
「抱著希望，有願就有力」，那是我在車禍後的人生裡，明白的事情。
目瞪口呆：這就是身為房奴的代價
似乎從來沒有一個年代的年輕人像這個年代的年輕人如此悲情。
他們買房遇到了歷史上房價最高的階段，也遇到了關於買還是不買歷史上爭論最激烈的時候。有的人為了做房奴而努力，有的人慶幸自己終於做定了房奴，有的人為此透支了青春和對未來的夢想，有的人順便透支了父母的晚年。
做房奴似乎是這代人不可逃避的命運，現在做房奴，才能避免後代不再做房奴。做房奴，是這代人必付的代價。
我在中國網站上看到志平和建民的故事，雖然地方不同，但遭遇的困境和心情卻是一模一樣的，我稍微整理讓故事更貼近台灣人的生活，希望能借商周的網站反應出台灣年輕人們共同的心聲。
終於擠進了房奴的行列
32歲的志平，去年 拿出工作後攢的一百多萬元，加上從父母那裡「啃」來的二百萬元，湊齊頭期款在新北市買下了人生中第一間屬於自己的房子。志平交完頭期款的那一刻，他有一種難以言說的感覺，房子有了，可從此也就背上了近六百萬元的債務，但有了房子就算是完成了人生中的一件大事。
經過幾個月的裝修，志平喜遷新居，時不時地就約同事、朋友到他家吃飯打牌。志平說，當年租房子住的時候，特別羨慕那些買了房子的同事，每次有人在辦公室裡炫耀自己甜蜜的小日子，他就暗自下決心，總有一天他也會有屬於自己的房子。而這一天終於實現了，他終於光榮地擠入了房奴的行列。
不過，志平卻說，一開始他並不是買房主義的擁躉者。可是隨著時間的推移，他的想法慢慢動搖了，身邊的同事陸續買了房子，而自己也到了談婚論娶的年齡，房子就成了難以迴避的問題。
而最終堅定志平買房決心的還是他的父母。志平的父母都在南部，在南部鄉下房子根本就不是問題，可現在不一樣了，人們對房子的概念變了，鄉下的房子再大都不算房子，而台北的房子再小也算有房。
完全不像台灣四五年級生正巧碰上經濟起飛的階段，至少有人發了橫財，志平覺得自己這一代人似乎正好處在一個悲劇的年代。房價是最高的時候，有人勸你別買房，房價遲早會降，又有人勸你趕緊買，不然以後更貴。
志平想不了那麼多，他不是富二代，他算了算照現在的薪資水準，他得二十年後才能還完所有的貸款，可誰又能預料二十年後，哪怕是十年後的事情呢？
「就安心做自己的房奴吧」志平安慰自己。好在他有一份眼下還算不錯的工作，每個月5萬元左右薪資，這樣的生活也糟不到哪兒去。
可是，志平買房子的事卻一直被他在房產行業工作的哥們建民鄙視著。
建民是一個拒絕買房主義者。當志平託他找關係買房優惠的時候，建民非常鄙視地說，就是你們這些傻子推高了房價。
必須付出的代價
工作已經十年的建民至今仍然租住在台北市的一間小公寓裡。經他手賣出去的房子有數百間，但他卻從不考慮為自己買間房子。
台灣房地產曾經調查，在台北市首次購屋的年齡層已經提高到40歲，因為房價高漲，讓年輕人變成壯年人之後，才有能力買房。今年35歲，目前內湖科學園區上班的沛成說：「6 年前，市場流行科技新貴，我也加入了這個行列，然而，就算自己再努力，薪資、配股的成長，還是趕不上房價，我不是不想買，是買不起。」
今年40歲的葳葳也說：「3年前，我跟先生努力存了300萬自備款，原本要買房子，當時，看房看了半年，結果房價越看越高，我不相信房價會一直漲上去，所以，就耐心等待，結 果，3年前的300萬也許還可以在台北市文山區買到一個小窩，等到現在，300萬的自備款，連台北縣新莊的預售屋都買不起了。」
台灣年輕人，不管有沒有父母支援，買房都是一件相對困難的事。台北市的買方，大部分都是50歲以上事業有成的多金族，新北市第一圈才是40~50歲辛苦一輩子攢到點積蓄，被逼出台北市的購房族，至於年輕一族，已經被逼到第二圈、第三圈才有能力買房了。
看看日本的情況吧！日本的青年結婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房價當然比較高，但日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機會，也不利於自己的職業發展。可是台灣青年卻不是這樣，他們希望安個家安心穩當地過生活，不惜借貸做房奴。當然，這只是一個社會上流傳已久的原因。建民還發現一個根深蒂固的傳統問題，那就是，這個社會普遍認為，誰有房，誰就是有為青年，沒有房，就沒息，現在為數不少的女性、以及家長對年輕人的評價標準大抵如此。
可志平卻不以為然。他覺得，每個時代的社會價值標準都會有所不同，為了適應這樣的標準，每個時代都需要有人付出代價，他覺得自己以及和自己一樣選擇的人就是那些付出代價的人。
又有什麼辦法呢
建民依舊堅持自己不買房的信念，在同齡人圈子裡他是個另類。儘管大多數人不理解他的想法。 不過，建民樂觀地認為，房地產的好日子就快結束了。不爭的事實是，房子越來越多了，按照價值規律，東西多了，就不值錢了。
現在社會獨生子很多，再過十年，最簡單的估計：自己父母一間房，老婆父母一間房，小兩口還有1間房。等再過十年，雙方父母去世，這樣一家就3間房。再過十年，這個父母還會為孩子再買間房嗎？到時候房子還會永遠上漲嗎？大家有房子住了，買房子的人少了，房子就不會漲了。
所以建民認為，房子永遠上漲論，是絕對謬論，照現在的瘋狂速度，用不了二十年，甚至十五年，房子就悲劇了。
可這樣的結果，志平也不是沒有想過，可是十年、二十年的事對他來說實在太遙遠了，重要的是當下，重要的是，他的父母在台北沒有房子，他不是那個二十年後可以坐享其成的獨生 子。年輕人買房，確實透支了短暫的青春和對未來長久的想像力，有很多人還透支了父母的晚年。可是，又有什麼辦法呢，對志平來說，他們做房奴，不過是為了自己的後代不再做房奴而已。
他們買房遇到了歷史上房價最高的階段，也遇到了關於買還是不買歷史上爭論最激烈的時候。有的人為了做房奴而努力，有的人慶幸自己終於做定了房奴，有的人為此透支了青春和對未來的夢想，有的人順便透支了父母的晚年。
做房奴似乎是這代人不可逃避的命運，現在做房奴，才能避免後代不再做房奴。做房奴，是這代人必付的代價。
我在中國網站上看到志平和建民的故事，雖然地方不同，但遭遇的困境和心情卻是一模一樣的，我稍微整理讓故事更貼近台灣人的生活，希望能借商周的網站反應出台灣年輕人們共同的心聲。
終於擠進了房奴的行列
32歲的志平，去年 拿出工作後攢的一百多萬元，加上從父母那裡「啃」來的二百萬元，湊齊頭期款在新北市買下了人生中第一間屬於自己的房子。志平交完頭期款的那一刻，他有一種難以言說的感覺，房子有了，可從此也就背上了近六百萬元的債務，但有了房子就算是完成了人生中的一件大事。
經過幾個月的裝修，志平喜遷新居，時不時地就約同事、朋友到他家吃飯打牌。志平說，當年租房子住的時候，特別羨慕那些買了房子的同事，每次有人在辦公室裡炫耀自己甜蜜的小日子，他就暗自下決心，總有一天他也會有屬於自己的房子。而這一天終於實現了，他終於光榮地擠入了房奴的行列。
不過，志平卻說，一開始他並不是買房主義的擁躉者。可是隨著時間的推移，他的想法慢慢動搖了，身邊的同事陸續買了房子，而自己也到了談婚論娶的年齡，房子就成了難以迴避的問題。
而最終堅定志平買房決心的還是他的父母。志平的父母都在南部，在南部鄉下房子根本就不是問題，可現在不一樣了，人們對房子的概念變了，鄉下的房子再大都不算房子，而台北的房子再小也算有房。
完全不像台灣四五年級生正巧碰上經濟起飛的階段，至少有人發了橫財，志平覺得自己這一代人似乎正好處在一個悲劇的年代。房價是最高的時候，有人勸你別買房，房價遲早會降，又有人勸你趕緊買，不然以後更貴。
志平想不了那麼多，他不是富二代，他算了算照現在的薪資水準，他得二十年後才能還完所有的貸款，可誰又能預料二十年後，哪怕是十年後的事情呢？
「就安心做自己的房奴吧」志平安慰自己。好在他有一份眼下還算不錯的工作，每個月5萬元左右薪資，這樣的生活也糟不到哪兒去。
可是，志平買房子的事卻一直被他在房產行業工作的哥們建民鄙視著。
建民是一個拒絕買房主義者。當志平託他找關係買房優惠的時候，建民非常鄙視地說，就是你們這些傻子推高了房價。
必須付出的代價
工作已經十年的建民至今仍然租住在台北市的一間小公寓裡。經他手賣出去的房子有數百間，但他卻從不考慮為自己買間房子。
台灣房地產曾經調查，在台北市首次購屋的年齡層已經提高到40歲，因為房價高漲，讓年輕人變成壯年人之後，才有能力買房。今年35歲，目前內湖科學園區上班的沛成說：「6 年前，市場流行科技新貴，我也加入了這個行列，然而，就算自己再努力，薪資、配股的成長，還是趕不上房價，我不是不想買，是買不起。」
今年40歲的葳葳也說：「3年前，我跟先生努力存了300萬自備款，原本要買房子，當時，看房看了半年，結果房價越看越高，我不相信房價會一直漲上去，所以，就耐心等待，結 果，3年前的300萬也許還可以在台北市文山區買到一個小窩，等到現在，300萬的自備款，連台北縣新莊的預售屋都買不起了。」
台灣年輕人，不管有沒有父母支援，買房都是一件相對困難的事。台北市的買方，大部分都是50歲以上事業有成的多金族，新北市第一圈才是40~50歲辛苦一輩子攢到點積蓄，被逼出台北市的購房族，至於年輕一族，已經被逼到第二圈、第三圈才有能力買房了。
看看日本的情況吧！日本的青年結婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房價當然比較高，但日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機會，也不利於自己的職業發展。可是台灣青年卻不是這樣，他們希望安個家安心穩當地過生活，不惜借貸做房奴。當然，這只是一個社會上流傳已久的原因。建民還發現一個根深蒂固的傳統問題，那就是，這個社會普遍認為，誰有房，誰就是有為青年，沒有房，就沒息，現在為數不少的女性、以及家長對年輕人的評價標準大抵如此。
可志平卻不以為然。他覺得，每個時代的社會價值標準都會有所不同，為了適應這樣的標準，每個時代都需要有人付出代價，他覺得自己以及和自己一樣選擇的人就是那些付出代價的人。
又有什麼辦法呢
建民依舊堅持自己不買房的信念，在同齡人圈子裡他是個另類。儘管大多數人不理解他的想法。 不過，建民樂觀地認為，房地產的好日子就快結束了。不爭的事實是，房子越來越多了，按照價值規律，東西多了，就不值錢了。
現在社會獨生子很多，再過十年，最簡單的估計：自己父母一間房，老婆父母一間房，小兩口還有1間房。等再過十年，雙方父母去世，這樣一家就3間房。再過十年，這個父母還會為孩子再買間房嗎？到時候房子還會永遠上漲嗎？大家有房子住了，買房子的人少了，房子就不會漲了。
所以建民認為，房子永遠上漲論，是絕對謬論，照現在的瘋狂速度，用不了二十年，甚至十五年，房子就悲劇了。
可這樣的結果，志平也不是沒有想過，可是十年、二十年的事對他來說實在太遙遠了，重要的是當下，重要的是，他的父母在台北沒有房子，他不是那個二十年後可以坐享其成的獨生 子。年輕人買房，確實透支了短暫的青春和對未來長久的想像力，有很多人還透支了父母的晚年。可是，又有什麼辦法呢，對志平來說，他們做房奴，不過是為了自己的後代不再做房奴而已。
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全盲按摩師 靠奇摩股市存錢買房
他，生下來就有一眼失明，27歲時，老天爺將他另一隻眼的窗簾也關上了，從此活在漆黑的世界。
全盲後，他不怨天尤人，更不想拖累父母，獨自到都市謀生，沒有工作肯要他，最後投入按摩業，從月賺1萬8,000元開始，12年來幾乎不休假，每月只花3,000元，這麼勤懇工作、這麼努力存錢，因為他有夢想：35歲買房、40歲結婚、45歲創業。
透過儲蓄、投資股票，他如願在35歲那年買下房子，實現第1個夢想，現在他朝第2個夢想努力著。他說：「雖然我的世界是黑色，但我的夢想還是彩色的！」
全盲後，他不怨天尤人，更不想拖累父母，獨自到都市謀生，沒有工作肯要他，最後投入按摩業，從月賺1萬8,000元開始，12年來幾乎不休假，每月只花3,000元，這麼勤懇工作、這麼努力存錢，因為他有夢想：35歲買房、40歲結婚、45歲創業。
透過儲蓄、投資股票，他如願在35歲那年買下房子，實現第1個夢想，現在他朝第2個夢想努力著。他說：「雖然我的世界是黑色，但我的夢想還是彩色的！」
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